최고인민법원 공고

<국유토지사용권계약관련 분쟁 건에 적용할 법률문제해석>을 2004.11.23일 최고인민법원심판위원회 제1334차 회의를 거쳐 이에 공포하며 2005.8.1일부터 시행한다.
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2005. 06. 18

중화인민공화국민법통칙, 중화인민공화국계약법, 중화인민공화국토지관리법, 중화인민공화국도시부동산관리법 등의 법률규정에 근거하고, 민사심판의 실제에 부응할 수 있도록 국유토지사용권계약분쟁건과 관련한 적용법률문제를 처리하기 위해 본 해석을 제정한다.

1. 토지사용권출양계약분쟁

제1조 토지사용권출양계약이라 함은 시. 현 인민정부 토지관리부문이 출양자가 되어 국유토지사용권을 일정기간 피출양자에게 부여하고, 피출양자는 토지사용권출양금을 납부하는 것을 내용으로 하는 협의를 말한다.

제2조 개발구관리위원회가 출양자가 되어 피출양자와 체결한 토지사용권출양계약은 무효이다.

다만, 본 해석 실시 전에 개발구관리위원회가 출양자가 되어 피출양자와 체결한 토지사용권출양계약중 起訴 前에 시. 현 인민정부토지관리부문이 추인한 경우는 유효한 것으로 인정한다.

제3조 시. 현 인민정부의 비준을 거쳐 협의방식으로 출양한 토지사용권의 경우, 토지사용권출양금액이 계약체결 당시 해당정부가 국가규정에 의거하여 확정해놓은 최저가격에 미달하는 경우에는 출양계약에서 약정한 가격조항은 무효가 된다.

당사자가 계약체결 당시의 시장평가가격에 따라 토지사용권출양금을 납부하고자 신청하는 때에는 이를 인정할 수 있다. 피출양자가 시장평가가격에 따른 추가납부에 동의하지 않고 계약해제를 요구하는 경우에는 이를 받아들여야 한다. 이로 인해 발생한 손실에 대해서는 양당사자의 과실 정도에 따라 책임을 부담한다.

제4조: 출양자가 토지사용권출양비준수속을 마치지 못하여 토지를 교부할 수 없는 경우에는 피출양자는 계약의 해제를 청구할 수 있다.

제5조: 피출양자가 출양자 및 시.현 인민정부 도시계획주관부문의 동의를 거쳐 출양계약에서 약정한 토지용도를 변경하는 경우에는, 당사자의 청구에 의해 동일용도토지에 대한 출양금표준에 맞게 출양금을 조정하여야 한다.

제6조: 피출양자가 출양계약에서 약정한 토지용도를 임의로 변경한 경우에는 출양자는 계약의 해제를 청구할 수 있다.

2. 토지사용권 전매계약분쟁

제7조: 토지사용권전매계약이라 함은 토지사용권을 가진 자가 양도인이 되어 양수인에게 토지사용권을 전매하고, 양수인은 사용료를 지불하고자 하는 협의를 말한다.

제8조: 양도인과 양수인이 전매계약을 체결한 후에는, 당사자중 누구도 토지사용권 변경등기수속을 마치지 않았음을 들어 계약의 무효를 주장하지 못한다.

제9조: 양도인이 토지사용권출양증서를 취득하지 못한 채 양수인과 전매계약을 체결한 경우에도, 起訴 前에 양도인이 토지사용권출양증서를 취득하거나 비준권한 있는 인민정부가 전매에 동의하는 때에는 계약은 유효한 것으로 인정된다.

제10조: 양도인이 동일한 토지상에 여러 건의 전매계약을 체결한 경우, 전매계약이 유효하다면 모든 양수인은 동등하게 계약이행을 요구할 수 있으며, 아래 상황에 따라 구분처리한다.

(1) 이미 토지사용권변경등기수속을 마친 양수인은 양도인에게 토지의 교부 등 계약상의 의무이행을 청구할 수 있다.

(2) 양수인이 아무도 토지사용권변경등기수속을 마치지 않은 경우에는, 이미 개발토지를 합법적으로 점유하고 있는 양수인이 양도인에게 토지사용권변경등기등 계약의무의 이행을 청구할 수 있다.

(3) 양수인중 누구도 토지사용권변경등기수속을 마치지 않고 개발토지를 합법적으로 점유하고 있는 양수인도 없을 경우에는, 먼저 전매금을 지불한 양수인이 양도인에게 토지의 교부 및 토지사용권변경등기등 계약이행을 청구할 수 있다.

(4) 어떤 계약도 아직 이행되지 않고 있는 경우에는, 적법하게 먼저 성립된 계약상의 양수인이 계약이행을 청구할 수 있다.

토지사용권을 취득하지 못한 양수인이 계약의 해제를 요구하는 경우, 손실배상은 ‘중화인민공화국계약법’의 유관규정에 따라 처리한다.

제11조: 양도인이 비준권한 있는 인민정부의 비준을 받지 않고 획발토지에 대해 양수인과 체결한 전매계약은 무효이다. 다만 起訴 前에 비준권한 있는 인민정부의 비준을 받고, 양도인이 토지사용권출양수속을 마친 경우에는 유효한 계약으로 인정된다. * 획발: 국유토지의 특수한 공급방식(일반적인 ‘출양’과 구별됨)

- 공공청사용지,군사용지,도시기초시설용지(도로,녹지,공원,정수장,하수처리장등)등 공공용지로 사용되거나, 국가중점프로젝트(예:서기동수,서전동송,발전소,청장철로등) 수행을 위한 토지로서, 무상으로 수요자에게 배분하는 방식

- 공공목적에 한정하여 극히 제한적으로 운용중임

제12조: 양도인이 양수인과 획발토지에 대한 사용권 전매계약을 체결한 경우로서, 起訴 前에 비준권한 있는 인민정부의 동의를 받아 양수인이 토지사용권출양수속을 마친 경우에는 동 전매계약은 보상성격의 계약으로 처리할 수 있다.

제13조: 양도인이 양수인과 획발토지에 대하여 전매계약을 체결한 경우로서, 起訴 前에 비준권한 있는 인민정부가 토지사용권출양수속을 처리하지 않고 당해 획발토지사용권을 직접 양수인에게 부여하기로 결정한 경우에는 동 전매계약은 보상성격의 계약으로 처리할 수 있다.

3. 부동산합작개발계약 분쟁

제14조: 부동산합작개발계약이라 함은 당사자가 토지사용권출양,자금 등의 형식으로 공동투자하기로 하고, 이윤을 공동으로 취하는 한편 리스크도 공동으로 부담하는 부동산합작개발(이하 ‘합작개발’이라 함)을 기본내용으로 하는 협의를 말한다.

제15조: 합작개발계약의 당사자중 일방이 부동산개발경영자격을 갖추고 있을 경우, 계약은 유효하다. 당사자 쌍방이 모두 부동산개발경영자격을 갖고 있지 않은 경우에는 계약은 무효이다. 다만 起訴 前에 당사자중 일방이 부동산개발경영자격을 취득하는 경우에는 계약은 유효한 것으로 인정된다.

제16조: 토지사용권 보유자가, 비준권한 있는 인민정부의 비준을 받지 않고, 획발토지사용권을 투자하는 것으로 하여 타인과 합작개발계약을 체결한 경우 그 계약은 무효이다. 다만 起訴 前에 비준수속을 마친 경우에는 계약은 유효한 것으로 인정된다.

제17조: 투자액이 합작개발계약에서 약정한 금액을 초과하는 경우로서, 늘어난 투자액의 부담비례와 관련하여 당사자간 협상이 성립되지 않은 경우에는 당사자간 과실책임에 따라 이를 확정한다. 당사자의 과실책임이 없거나 당사자간 과실책임을 확정할 수 없는 경우에는 약정된 투자비율에 따라 확정한다. 약정된 투자비율도 없는 경우에는 약정된 이윤분배비율에 따라 확정한다.

제18조: 부동산의 실제건축면적이 합작개발계약에서 약정된 면적에 미달되는 경우로서, 실제건축면적의 분배비례와 관련하여 당사자간 협상이 성립되지 않은 경우에는 당사자간 과실책임에 따라 이를 확정한다. 당사자의 과실책임이 없거나 당사자간 과실책임을 확정할 수 없는 경우에는 약정된 이윤분배비율에 따라 이를 확정한다.

제19조: 아래 열거한 경우에는 합작개발계약의 당사자가 제기하는 이익분배청구를 수리할 수 없으며, 이미 수리한 경우라면 이를 철회하여야 한다.

(1) 법에 의해 비준을 받아야 하는 부동산건설프로젝트임에도 비준권한 있는 인민정부주관부문의 비준을 받지 않은 경우

(2) 부동산건설프로젝트에 대해 건설공사계획허가증을 취득하지 못한 경우

(3) 건설공사계획을 임의로 변경한 경우

당사자가 건설공사계획 변경사실을 숨긴 채 공사함으로 인하여 발생한 손실은 당사자간 과실책임에 따라 부담한다.

제20조: 부동산실제건축면적이 계획건축면적을 초과한 경우로서, 이에 대해 비준권한 있는 인민정부의 비준을 받은 후 당사자간에 초과부분에 대한 분배비율과 관련하여 협상이 성립되지 않은 경우에는, 약정된 이윤분배비율에 따라 이를 확정한다.

늘어난 투자액에 대한 부담비율과 관련하여 당사자간 협상이 성립되지 않은 경우에는 약정된 투자비율에 따라 이를 확정하며, 약정된 투자비율이 없는 경우에는 약정된 이윤분배비율에 따라 확정한다.

제21조: 당사자가 계획에 위반하여 부동산을 건설함으로써, 비준권한 있는 인민정부주관부문으로부터 위법건축철거명령을 받았으나 당사자간에 이로 인한 손실부담에 대한 협상이 성립되지 않은 경우에는 과실에 따라 책임을 확정한다. 과실책임을 확정할 수 없는 경우에는 약정된 투자비율에 따라 책임을 확정하며, 약정된 투자비율도 없는 경우에는 약정된 이윤분배비율에 따라 책임을 확정한다.

제22조: 합작개발계약에서 투자액에 따라서 이윤을 분배하기로 약정하였으나 당사자가 약정된 투자액을 미납한 경우에는, 당사자간 실제 투자비율에 따라 이윤을 분배한다.

제23조: 합작개발계약의 당사자가 부동산분양수입금을 투자금으로 충당하기로 하고 이윤분배에 참여하고자 하는 것은 인정되지 않는다.

제24조: 합작개발계약에서, 토지사용권을 제공하기로 한 당사자가 경영리스크는 부담하지 않고 고정이익만 받기로 약정한 경우라면, 이는 토지사용권전매계약으로 보아야 한다.

제25조: 합작개발계약에서, 자금을 제공하기로 한 당사자가 경영리스크는 부담하지 않고 일정수량의 부동산을 분배 받기로 약정한 경우라면, 이는 부동산매매계약으로 보아야 한다.

제26조: 합작개발계약에서, 자금을 제공하기로 한 당사자가 경영리스크는 부담하지 않고 일정액의 금전만 받기로 약정한 경우라면, 이는 금전대차계약으로 보아야 한다.

제27조: 합작개발계약에서, 자금을 제공하기로 한 당사자가 경영리스크는 부담하지 않고 임대 기타형식으로 부동산을 사용하기로 약정한 경우라면, 이는 부동산임대계약으로 보아야 한다.

4. 기타

제28조: 본 해석은 2005.8.1일부터 시행한다. 본 해석 시행 전에 최고인민법원이 내린 사법해석이 본 해석과 일치하지 않는 경우에는 본 해석에 의한다.

자료출처: 무역협회

(Web editor: 轩颂, 周玉波)