올해 부동산시장 ‘폭락’할까? 양방향 조정안 내놔

요약: 전기(前期)에 토지 매매량이 많고 재고 리스크가 높은 이선도시, 삼선도시, 사선도시의 부동산 조정 정책이 계속될 전망인데 반해, 일선도시의 부동산 가격은 계속 오르겠지만 오름폭은 좁혀질 것으로 전문가는 예측했다.

[<인민일보> 03월 17일 17면] ‘폭락설’ VS ‘오름설’ 전월 대비 주택 가격이 하락한 도시는 증가했지만 토지시장 수요는 여전히 폭발적

2월 마지막 주말에 프로그래머 쑹이(宋毅) 씨는 십년 감수할 뻔한 적이 있다고 말했다.

춘제 연휴가 끝나고 출장을 가는 바람에 계약금 지불이 늦어졌는데, 예상 외로 항저우(杭州)시 베이하이(北海)공원 부근의 부동산 매물이 제곱미터당 3000위안(약 52만 원) 하락했다고 발표되어 같은 지역의 톈훙샹셰리(天鴻香榭裡)도 그 여파에 휩쓸렸고, 분양사무실은 파손되기까지 했다.

“당시 계약금을 지불했다면 굉장히 억울할 뻔했죠!” 쑹이 씨는 산둥(山東) 성 출신으로 항저우에서 4년째 근무하고 있다. 그는 여자친구와 약 1년 전 거의 모든 주말을 분양사무실이나 중개사무소로 전전하며, 주택 가격이 큰 오름폭으로 상승하는 것을 보면서 작년 연말에 주택 매입을 결정했다. 그러나 지금 그의 생각은 “더 기다려 봐야겠다”로 바뀌었다.

작년 하반기부터 항저우를 포함한 일선도시와 이선도시의 부동산 가격이 급속 상승하면서 ‘일광판(日光盤, 하루 동안 매진되는 매물)’이 속출했다. 부동산 시장의 폭등에 대응해 ‘베이징 7조’, ‘상하이 7조’, 선전 8조’ 등 부동산 조정 조치가 잇따라 대두되고, 8개 이선도시도 긴급 조치에 들어갔다. 구매 제한, 대출 제한, 두 번째 주택 구매자의 계약금 인상을 비롯해 타지 호적 등록자의 주택 구매 문턱을 높이고, 토지 공급을 늘리는 등 조직적인 조정안 시행에 타격을 받아 부동산 시장의 ‘큰 손’들은 찬바람을 맞았다.

완커(萬科)그룹의 왕스(王石) 회장은 2014년 부동산 시장을 “매우 어렵다”는 한 마디로 일축했다.

항상 전망이 밝다고 예측해왔던 화위안(華遠)그룹의 런즈창(任志強) 이사장도 “2014년 부동산 가격은 대폭 하락할 전망”이라고 공개 발표했다.

부동산 큰 손들이 몸살을 앓고 나자 항저우에서 처음으로 2014년 부동산 가격 하락이 나타났고, 이를 바싹 추격하여 창저우(常州), 난징(南京)의 일부 부동산 매물도 기존가의 1/4이나 떨어졌다.

중국국가통계국이 최신 발표한 데이터를 보면 올해 1월 70개 대도시와 중간 규모 도시 중 전월 대비 부동산 가격이 하락한 도시가 뚜렷이 증가했는데, 신규 건축 매물가가 전월 대비 하락한 도시는 6개, 기존 주택 매매가가 전월 대비 하락한 도시는 13개로, 2013년 1월 이후 가장 많은 수치를 보였다. 특히 부동산 바람이 가장 강했던 베이징은 19개월 만에 처음으로 기존 주택 매매가가 전월 대비 하락하는 현상을 보였다.

데이터 결과와 전문가의 충고를 참고하자면 리자청(李嘉誠)이 작년 자신의 부동산을 덤핑처리했던 기사가 연상되는데, ‘부동산 폭락설’과 ‘붕괴설’이 퍼지기 시작하면서 심지어 전국 양회(兩會)의 주요 화제로 떠오르기까지 했다.

그러나 부동산 시장에는 ‘폭락설’과 대치되는 ‘오름설’도 나타났는데, 토지시장 수요가 여전히 폭발적인 것이 그 원인이다. 제14회 중국부동산발전 연례회의에서 서우촹(首創)그룹의 류샤오광(劉曉光) 이사장은 “작년 토지매매 현황에 비춰볼 때 올해도 전망이 밝다”고 언급했다.

올해 들어 주요 도시의 토지시장 열기는 꾸준히 상승하고 있다. 베이징, 상하이, 광저우, 선전으로 구성된 일선도시의 토지 매매가는 1443억 3천만 위안(약 25조 원)에 달해 동기 대비 84%나 올랐고, 일선도시의 주택 건물가(시세, accommodation value)는 이미 1만 2천 위안(약 208만 원)에 달해 2013년 동기 대비 56% 증가함으로써 2012년의 3.2배에 해당하는 역대 최고치를 기록했다.

공급과 수요에서의 매물 부족 현상도 주요 도시의 부동산 가격이 굳건하게 오르는 주요 원인이다. 부동산 시장 분석 전문 기관인 커얼루이(克而瑞)연구센터도 “주요 도시의 부동산 시장은 현재 재고소모 특성이 뚜렷한데, 이를 통해 향후 부동산 가격 상승세가 꺾이지 않을 것을 예측할 수 있다”고 언급했다. 베이징을 예로 들면 작년 11월 주택 매물 공급 면적이 700만 제곱미터에 그쳤던 것에 반해 시장 매매 면적은 무려 1104만 제곱미터에 달했다. 이는 주택 시장의 공급이 수요에 여전히 턱없이 부족하다는 의미이다.

신용대출 정책이 부동산 시장에 미치는 영향, 신용대출 정책이 불변하다면 부동산 시장은 조정기로 접어들 것

‘폭락설’과 ‘오름설’ 외에도 업계 인사들에 따르면 올해 부동산 시장, 특히 이선도시와 삼선도시의 부동산 시장은 조정기에 들어갈 가능성이 크다고 한다.

중위안(中原) 부동산시장연구소의 장다웨이(張大偉) 팀장은 “부동산 시장은 폭락하지 않을 것이다. 그러나 신용대출 정책이 불변하고, 유동성이 느슨해지지만 않는다면 올해 부동산 시장이 조정될 가능성이 있다”고 밝히면서, 항저우를 예로 들면 공급과 수요의 데이터를 통해 개발업자가 아직은 가격 하락의 위기까지 몰리지 않은 것으로 판단되지만, 신탁은 기일을 앞당겨 상환해야 하기 때문에 개발업자는 시급하게 자금 회수를 해야 하고, 이 점이 부동산 시장 가격 하락의 주요인이라고 설명했다.

신용대출 정책은 현재 부동산 가격 상승을 억제하는 주요 원인이라고 여겨지고 있다.

작년 하반기 이후로 첫 주택 구매 부동산 대출 우대 정책을 축소하고, 주택 구입 융자금 이율을 높였으며, 일부 도시의 두 번째 주택 구매 대출 계약금 비율을 70%까지 올리는 등 신용대출 정책이 잇따라 대두되면서 부동산 시장 수요에 대한 개방이 지연되는 결과를 초래함에 따라 시장의 공급과 수요 관계에 영향을 미쳤다.

“부동산 시장의 공급과 수요에는 항상 변수가 존재한다. 과거에는 부동산 가격이 꾸준히 폭등할 것이라는 생각이 통상적이어서 거래가를 사전에 묶어 놓고자 미리 초과 인출을 감행했고, 따라서 공급자는 적극적이지 않은 데 반해 구매자는 공황 상태였다. 그러나 현재 구매자는 신용대출 정책에 꼼짝없이 묶인 데 반해 개발업자는 적극적으로 변했다.” 주택 구매용 신용대출 원가가 오르면서 개발업자는 가격 제시에 한계가 생겼고, 이와 동시에 구매자의 변화로 인해 개발업자의 재고 소모에도 압력이 강해진 것이다.

신용대출 긴축 정책으로 자금상의 압력을 받게 된 개발업자의 마케팅 전략 조정을 촉진했다. 그러나 일부 개발업자의 박리다매 전략은 또 다시 소비자 심리에 영향을 미쳤다. 장다웨이 팀장은 이와 관련해 “항저우는 부동산 가격 하락이 최초로 나타난 이선도시로 구매자들이 예견하는 심리에 큰 영향을 미치게 될 것”이라고 밝히면서 “긴박한 자금 상황에서, 특히 재고량이 심각한데다 인구 증가 수가 둔화된 도시에서는 부동산 가격 하락 현상이 다시 나타날 조짐을 배제할 수 없다”고 덧붙였다.

부동산 시장 조정으로 획일적 사고 버려, <정부업무보고서>에서 처음으로 ‘도시별 현황에 따른 조정 방침’ 제시

과거 10년 동안 중국 부동산 시장은 꾸준히 고속 오름세를 유지했지만 약 4차례의 조정도 있었다. 업계 인사에 따르면 이번 조정으로 지역별 차이와 특성이 더욱 두드러지게 될 것이라고 한다.

롄자(鏈家) 부동산시장연구소의 장쉬(張旭) 연구원은 1월 70개 대도시와 중간 규모 도시의 부동산 가격은 전체적으로 변화가 크지 않았지만, 내부 분화 현상이 뚜렷이 가중되었다고 밝혔다.

부동산 시장 현황에 근거하여 올해 <정부업무보고서>는 전국 부동산 시장에 대한 획일적인 사고를 버리고 처음으로 ‘도시별 현황에 따른 조정 방침’을 명확히 제시했다.

“시장 분화 현상이 이미 뚜렷해졌기 때문에 전국에 걸친 획일적인 부동산 시장 조정 정책은 효력을 상실했다. 다음 번 조정에서는 지방이 책임 주체가 될 것이며, 지방 정부는 현지의 실제 상황을 감안하여 전략적 정책을 제시해야 한다”고 주택도시건설부 정책연구센터의 친훙(秦虹) 주임은 강조하면서 “각지의 올해 부동산 시장 조정에서는 4대 임무에 집중해야 한다. 첫째, 리스크를 철저히 방지하고, 금융 안전을 보장하며, 지역별 차이에 따른 차별화된 신용대출 정책 시행을 견지함으로써 투기 자금의 부동산 시장 유입을 막는다. 둘째, 지역별 실제 수요에 따라 토지 공급의 흐름을 파악한다. 셋째, 정부는 주택 보장 정책을 한층 개선한다. 넷째, 현재 주택 매매에 존재하는 주요 모순점에 대응하여 정책을 통해 ‘샌드층(보장과 시장에서 유리된 주택 구매 능력이 없는 구매자들을 지칭함)’의 주택 수요를 꾸준히 지원해야 한다”고 분석했다.

올해 부동산 시장 조정에서는 ‘차별화’ 조정에 집중하는 한편 공통의 원칙이 있는데, 주택도시건설부의 장웨이신(姜偉新) 부장은 양회에서 이 원칙을 ‘양방향 조정’이라고 개괄했다.

친훙 주임은 이와 관련해 “양방향 조정으로 수요 측에 대한 조정에 그치지 않고 공급 측에도 조정이 시행될 것이며, 투기 자금을 억제함과 동시에 자가거주 성격의 수요까지 만족시킬 것”이라고 설명했다.

루야난(陸婭楠) 기자

인민망 한국어판 2014년 3월 19일

(Web editor: 轩颂, 樊海旭)